İstanbul’da bir iş yerine ilişkin
Kira uyuşmazlığında verilen karar, kira tespit davalarında 5 yıllık sürenin nasıl değerlendirileceğine ilişkin önemli bir örnek oluşturdu.Davaya konu iş yeri 2005 yılında kiraya verildi. Mülk sahibi, kiracının 2021 yılında aylık 22 bin lira kira ödediğini ancak bölgede kira fiyatlarının önemli ölçüde yükseldiğini belirterek bedelin 39 bin liraya çıkarılması talebiyle dava açtı.
İlk Derece Mahkemesi Talebi Kabul Etmedi
Davayı inceleyen sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasında 2018 yılında yeni bir kira sözleşmesi düzenlendiğini dikkate aldı.Mahkeme, dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediğini belirterek kira bedelinin emsal değerler ve hakkaniyet esas alınarak yeniden belirlenemeyeceği sonucuna vardı.Bu nedenle artışın, taraflar arasındaki sözleşmede bulunan kira artış hükmüne göre yapılmasına karar verildi.Kiraya verenin karara karşı yaptığı istinaf başvurusu da bölge adliye mahkemesi tarafından reddedildi.
Kiraya Veren Yargıtay’a Başvurdu
Mülk sahibi ise kira ilişkisinin 2018 yılında değil 2005 yılında başladığını belirterek kararı temyize taşıdı.Davacı, 2018 tarihli sözleşmenin yeni bir kira ilişkisi oluşturmadığını, uzun yıllardır devam eden mevcut ilişkinin yazılı hale getirilmesinden ibaret olduğunu savundu.Dosyayı inceleyen
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını eksik araştırmaya dayandığı gerekçesiyle bozdu.
Sözleşmenin Tarihi Tek Başına Yeterli Görülmedi
Yargıtay, kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca son imzalanan sözleşmenin tarihine bakılmasının yeterli olmayabileceğine dikkat çekti.Kararda, taraflar arasındaki kira ilişkisinin ne zaman başladığının ve sonradan yapılan sözleşmenin mevcut ilişkiyi yenileyip yenilemediğinin araştırılması gerektiği belirtildi.Bunun yanında 2018 yılında kararlaştırılan kira bedelinin o tarihteki emsal ve piyasa değerlerine uygun olup olmadığının da bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi gerektiği ifade edildi.
Rayiç Bedelin Altındaysa Hak ve Nesafet Devreye Girebilir
Yargıtay’ın değerlendirmesine göre, yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedelinin dönemin piyasa koşullarını yansıtmadığı tespit edilirse sadece yeni sözleşmenin üzerinden geçen süre dikkate alınmayacak.İlk kira ilişkisinin başlangıç tarihi de hesaba katılarak gerekli şartların bulunması halinde kira bedeli hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda yeniden belirlenebilecek.Bu durumda, yenilenen sözleşmenin imzalanmasının üzerinden henüz 5 yıl geçmemiş olması tek başına kira tespitine engel oluşturmayabilecek.
Bilirkişi İncelemesi Yapılması Gerekiyor
Yüksek Mahkeme, yerel mahkemenin 2018 tarihli sözleşmede belirlenen kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığı konusunda yeterli inceleme yapmadığını belirtti.Mahkemeden bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak söz konusu dönemdeki emsal kiraların, taşınmazın özelliklerinin ve ödenmekte olan kira bedelinin birlikte değerlendirilmesi istendi.Yapılacak incelemede kira bedelinin 2018 yılı itibarıyla rayice uygun olduğu sonucuna ulaşılırsa artışın sözleşme ve yasal endeks sınırları çerçevesinde yapılması gerekecek.Bedelin rayicin altında kaldığının belirlenmesi halinde ise kira tutarı emsal değerler ve hakkaniyet kriterleri dikkate alınarak yeniden tespit edilebilecek.
Yerel Mahkemenin Kararı Bozuldu
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, gerekli araştırmalar yapılmadan yalnızca 2018 tarihli sözleşmeye dayanılarak hüküm kurulmasını hukuka aykırı buldu.Karar, uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde sonradan imzalanan sözleşmelerin 5 yıllık süreyi her durumda yeniden başlatmayabileceğini ve kira bedelinin piyasa koşullarını yansıtıp yansıtmadığının ayrıca araştırılması gerektiğini ortaya koydu.
