Hisseli Tapusu Olanlar Dikkat! AYM'den Önalım Hakkına İlişkin Kritik Karar

Anayasa Mahkemesi (AYM), hisseli taşınmazlarda önalım hakkının kullanılmasına yönelik önemli bir karara imza attı. Taşınmaz payının rayiç bedelinin hâkim tarafından belirlenmesini öngören düzenleme Anayasa'ya aykırı bulunarak iptal edildi. Kararın 9 ay sonra yürürlüğe gireceği bildirildi.

Hisseli tapu sahiplerini yakından ilgilendiren yeni bir hukuki gelişme yaşandı. Anayasa Mahkemesi, paylı mülkiyette önalım hakkının kullanımına ilişkin Türk Medeni Kanunu'nda yer alan düzenlemeyi inceledi. Yüksek Mahkeme, taşınmazın satışında tarafların belirlediği bedel yerine mahkeme tarafından tespit edilen rayiç değerin esas alınmasını mülkiyet hakkına aykırı buldu.

Hisseli Taşınmazlarda Rayiç Bedel Düzenlemesine İptal

Resmî Gazete'de yayımlanan karara göre, 13 ayrı asliye hukuk mahkemesi ile CHP, Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrasına yönelik iptal başvurusunda bulundu.

Başvurularda, 2025 yılında yapılan değişiklikle önalım hakkının kullanılmasında satış bedeli yerine rayiç bedelin esas alınmasının hukuki sorunlara neden olduğu belirtildi.

Özellikle taşınmazın rayiç değerinin hangi tarih dikkate alınarak hesaplanacağının açık olmaması ve uygulamadaki belirsizlikler itiraz gerekçeleri arasında gösterildi.

AYM: Tarafların Menfaatleri Arasında Adil Denge Kurulmadı

Anayasa Mahkemesi, yaptığı incelemede mülkiyet hakkının Anayasa'nın 35. maddesi kapsamında güvence altında olduğunu hatırlattı.

Kararda, önalım hakkının yalnızca hissedarları değil, taşınmazı satan kişi ile üçüncü kişi konumundaki alıcıyı da doğrudan ilgilendirdiğine dikkat çekildi.

Yüksek Mahkeme, satış sözleşmesinde belirlenen tutarın yerine hâkim tarafından tespit edilen piyasa değerinin uygulanmasının tarafların iradeleriyle oluşturdukları hukuki ilişkiyi değiştirdiğini vurguladı.

Bu durumun alıcı açısından haksız kazanç veya maddi kayıp oluşturabileceği, önalım hakkını kullanacak kişiyi ise belirsizlikle karşı karşıya bırakabileceği ifade edildi.

Mahkeme, söz konusu düzenlemenin tarafların hak ve menfaatleri arasında adil bir denge oluşturmadığı sonucuna vardı.

Önalım Hakkı Hangi Tapu Sahiplerini Kapsıyor?

Önalım hakkı, birden fazla kişinin hissedar olduğu taşınmazlarda paydaşlardan birinin hissesini üçüncü kişiye satması durumunda diğer hissedarlara öncelikli satın alma hakkı tanıyor.

Özellikle miras yoluyla ortak mülkiyete geçen tarla, arsa, arazi ve konut gibi taşınmazlarda bu hak önem taşıyor.

İptal edilen hüküm, önalım hakkını kullanacak kişinin hâkim tarafından belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini verilen kesin süre içerisinde nakden yatırmasını zorunlu kılıyordu.

Karar 9 Ay Sonra Yürürlüğe Girecek

AYM, düzenlemenin iptaline karar verirken uygulamada hukuki boşluk oluşmaması amacıyla yürürlük tarihini 9 ay erteledi.

Buna göre iptal edilen hüküm, belirtilen süre boyunca yürürlükte kalmaya devam edecek.

Kararın yürürlüğe girmesiyle birlikte hisseli taşınmazlarda önalım hakkının kullanılmasında uygulanacak bedelin nasıl belirleneceği konusunda yeni bir yasal düzenleme yapılması gündeme gelebilecek.

AYM'nin kararı, özellikle hisseli taşınmazını satmayı düşünen veya başka bir hissedarın sattığı pay üzerinde önalım hakkını kullanmayı planlayan vatandaşlar açısından önem taşıyor.